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商住两用房缺点,商住两用房的优缺点

发布时间:2017-12-12 11:39:22

  商住两用房是很多创业人员的选择,因为商住两用房不限购,单价低,受到了很多漂在一线城市的年轻人的青睐。那么,商住房相比普通住宅商住两用房缺点和优点各自有哪些?
  
商住两用房 缺点
  优点
  
  1.单价低,小户型多
  
  在房价平均已经5万元一平米的帝都,商住两用房每平米只有2-3万元,而且由于小户型多,总价低的优势就很明显了。
  
  2.可以注册公司,租金高
  
  别看商住两用房总价低,租金可并不低。商住房既可以居住也可以办公,如果你买来投资的话,不仅可以出租给个人,还可以出租给公司,租金自然不比普通住宅低。而且北京租房市场的价格一直以每年10%的速度上涨,也许再过五六年,你收的租金就足够用来还房贷啦!
  
  3.不限购,不算首套房
  
  在帝都,本市户籍单身购房者只能买一套房,结婚后以家庭名义才能买第二套房;外地户籍要社保连续缴纳5年才有购房资格,中间哪怕失业一个月都不行!
  
  提醒:社保如有断缴,即使后来补缴了也不能得到买房资格,但买车摇号是可以的。
  
  商住两用房就不受这个限制了,任何人都可以买。在等待取得购房资格的这5年间,房价早就飞上天了,不如先买一个商住房住着,等5年后拿到购房资格了,再把商住房卖掉付普通住宅的首付,这5年间房产的增值很可能比你攒下的钱要多。
  
  如果你不差钱,留着这套商住房出租,也不占用购房名额,再买普通住宅依然算首套房,可以享受首套房的低首付比例和贷款利率优惠政策。
  
  4.周边商超、公共交通方便
  
  相比周边70年的普通住宅,商住房小区管理会更严格,周边大型商场、超市、电影院等消费场所更齐全,地铁等公共交通更发达,很适合年轻人创业和生活。
  
  在寸土寸金的帝都,新房越来越少,买二手房吧,很多楼高5、6层的老房子或经济适用房是没有电梯的,老人一起生活很不方便。而商住两用房通常较新,都是电梯房,相应每平米的物业费也会高一些。
  
  缺点
  
  1.土地使用年限短
  
  普通住宅的土地使用年限为70年,是从开发商拿地的时间算起,你拿到房子时新房也就只剩60多年。
  
  商住两用房的土地使用年限一般是50年或40年,到手也就只有40多年或30多年。50年后如何处置?请看我们往期的文章《你家房子产权到期后,续期要交这么多钱?!》。
  
  2.不能落户,没有学区
  
  商住两用房是酒店式公寓,不能落户,外地户籍家庭买了商住房也不能获得划片就读公立小学、初中的入学资格。在全面二孩推动学区房进入10万元一平米的今天,商住房未来的升值潜力将大打折扣。
  
  但对于刚需住户来说,在房价已经飞上天的帝都,买个低价的小户型商住房,然后花高价学费读私立学校,也还是比学区房便宜。
  
  3.首付较高,贷款利率高、年限短
  
  商住两用房首付一般要求50%,不能申请公积金贷款,只能走商业贷款,利率通常是基准利率上浮10%-15%,即5.39%-5.635%,而且最多只能贷10年。
  
  而普通住宅首套房首付30%,商贷利率8.5折优惠后只有4.17%,公积金贷款利率更是低至3.25%,最多可以贷30年。
  
  4.水电物业贵
  
  商住两用房的水、电和物业费用都是商用标准,远高于普通住宅,居住者要承受较高的生活成本。
  
  商住房相当于酒店,很多没有天然气入户,做饭只能用电磁炉,洗澡用电热水器还好,长期在家做饭的话确实不是很方便。电磁炉不仅有辐射,而且做饭、洗澡都是商业用电价格比较贵,大致比普通住宅水电天然气花费要贵一倍。
  
  对于投资购房者来说,这也会在一定程度上限制商住房未来的升值潜力,但除了物业费之外,其他费用一般是由租房者承担。
  
  5.户型通风不好
  
  商住房房型也和酒店一样,是走廊两边各有一户,也就是说,一般没有南北通透的户型。北向的房子采光差冬天冷,南向、西向的房子由于不通风夏天又晒又热,居住起来没有南北通透的普通住宅舒服。
  
  6.居住环境问题
  
  商住两用房的居住环境是将居民和商户混杂在一起,给双方都带来一些麻烦。有些住户觉得商户客人太多扰民,晚上营业时间结束太晚;有些商户觉得周围多为租住户,常搬家不稳定,也有一定治安隐患。
  
  由于商住房不需要建设普通住宅的配套设施,如幼儿园、社区医院、社区花园等,楼盘容积率较高。也就是说,相对与普通住宅,商住房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
  
  7.转让契税高
  
  商住房在转手过程中,相关费用按照商用来计算,不能按照普通住宅的标准缴纳契税。商住房转让契税为4%,而不超过144平米的普通住宅转让契税仅为2%。不仅如此,商住房转让还要征收营业税、土地增值税等。
  
  更多有关商住两用房缺点的内容,请关注北京居理新房买房知识。北京居理新房咨询师为您解读新房购买涉及的方方面面的内容,用心祝您买好房

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