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第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。
目前北京的新房项目多集中于发展较快的大兴、房山、门头沟、顺义、通州和昌平。主城区海淀、朝阳、石景山、丰台在售项目较少,且大多是大户型,在海淀、朝阳、石景山价格普遍在八万以上,丰台项目在8万左右,丰台区在西五环和西南六环附近包括青龙湖和云岗附近有新房楼盘,比如翡翠西湖在4.1万左右,云岗的珠光御景西园单价在4.5万左右,这两个区域是目前来讲性价比很高的板块。近郊六区中以通州房价最高,因为这边被化为了市政府中心,一核五区的发展潜力巨大,在运河核心区均价在6-7万左右,像台湖镇目前这边的项目是在6万左右,当然远些的比如通州永乐店也有单价2.8万左右的新房。大兴区受益于南城计划以及首二机场,目前的均价大概都在5.5万-6.5万左右,主要新房在售的主要为亦庄经济开发区和黄村板块。面积80-90平之间的户型,亦庄板块有北京城建海梓府和和成璟园,总价500万起,大兴区域亦庄目前有限价房价格5.3万左右。房山区目前的均价大概在4.5万左右,主要分为长阳板块、良乡大学城板块、闫村板块和窦店板块。长阳板块的均价在5万左右,良乡大学城在4.5万-5万左右,阎村板块4万左右,窦店3-4万左右。80-90平目前在售的有长阳板块的五和万科长阳天地,良乡大学城板块的观山源墅,阎村板块的天恒·京西悦府,窦店板块的旭辉城、北京城建琨廷和金樾合著。房山区目前是整个北京的价格洼地,楼盘价格跨度也较大,从长沟均价2.2万的别墅,到长阳均价5.5万的科技住宅都有。顺义和昌平按距离城区远近不等,昌平大概在4.5万到6万之间;顺义因为受新机场的辐射,以及别墅区聚群,所以均价在5万到7万不等。门头沟目前的均价大概在6万左右,大部分为改善型住宅,80-90平的户型只有位于门头沟新城区的西山燕庐,总价约520万。至于怀柔密云的远郊四区,也有一些新楼盘,价格普遍在3万以下
您说的是限竞房项目:限地价竞房价政策限地价竞房价政策,是北京商品住房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格越低最终谁就拿地。模式限地价竞房价政策,这种出让方式简单来说,就是在事先确定地价的情况下,以商品房售价“价低者得”的原则,确定最终的竞得者。地价定好了之后,再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格,承诺销售价格最低的就是竞得人。比如某地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米,在竞买时,竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米,那么将来销售房屋时,即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型,也不能高过1.3万元/平米!只能比它低,不能比它高。这意味着,土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象,开发商们的报价将比着向下降。 危害北京通过确定地价,并且鼓励售价低者获得土地使用权,而且规定未来的售价只能降、不能涨的方式,客观上的确稳定了房价,但是,在商品房总体供应仍然偏少的情况下,一旦限定了开发商的售价,开发商为了保证利润,势必会在房屋建筑质量上做文章。  比如出让的地块,尽管当地的楼面价差不多是6000元每平,而最高售价限定为13600元每平,似乎给了开发商一定的利润空间,但和当地17000元每平的商品房比较,价格依然偏低。得到这块土地的开发商为了确保利润,要么通过修改规划,要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章,使得未来房屋质量风险陡增。控制措施因此,为了确保“限地价,竞房价”真正能够起到遏制高房价的政策目的,能够使民众在得到实惠的同时,还能对房屋的品质放心,因此对于这种通过“限地价,竞房价”方式获得土地的开发商,必须严把建筑质量关,并且通过在出让合同上额外增加“房屋质量额外担保”条款,或者通过提前收取房屋质量风险抵押金的方式,以避免开发商偷工减料,确保工程质量。