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第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。
十里春风目前在售的价格2.8万/平左右,在建委拿到的预售证价格在3.75万/平左右,除了您,也有很多我们的客户在关注这个项目,心中也存疑项目的价格到底是不是会上涨。您可能存在的疑点1、河北廊坊大学城附近的放在均价才1.2万左右,十里春风离河北很近,价格卖2.8万真的值得吗?2、现在2.8万入手后,它的顶线在哪里?能涨到3万以上吗?为什么能涨。第一个问题,您对标的是河北的价格,河北现在的情况是什么呢?由于北京价格上涨外溢现象,价格虚高(需求量<供应量),加上政府限购,再购买河北的项目需要3年的当地纳税和社保,所以价格从高峰期的2.2~2.5万(2017年2月))降到了1.2万(2018年12月)左右,如果单分析河北省的走势,基本都懒腰斩,反倒是石家庄这样省会人多的城市价格相对较稳,这也是需求决定的。反观北京,均价的下降幅度在30%左右(从2017年3月到2018年6月),且一直保持在这样的均价水平半年之久。这主要归功于1、政策方面限竞房的推出2、北京本身大量的刚需需求支撑。拿十里春风的价格对比整个北京,北京均价基本都在3万及以上,春风价格就是在北京 低的范围中,这样作为对比,那么春风价格之于北京,就是价格的洼地,加上它本身属于北京的属性,可落户可上学,符合北京的性质,故而从全北京范围内,2.8万绝对是值得的。第二个问题,它还能涨起来吗?回答这个问题,就需要从整个北京的房价走势说起。毕竟大环境可以涨,小环境才能涨得起来。您关注房产的话也发现,17年3月以后价格回落,18年5月、6月降价一波后持续低迷,但是价格一直比较稳定,新房方面表现为,开发商特价房持续推出走量,但是特价幅度从年中到年末基本保持一致;二手房方面表现为二手房业主经历了5月一波回温后(二手房成交量  过18000套),调整价格和预期,但是6月以后与预期不符,降低了出售的紧迫度。二手房买家由于限竞房的推出,价格和二手房相当,产品比二手房好,但是地理位置普遍都在5环外难以用于出行的刚需需求,也僵持不下。 按照房地产周期,基本的预测是,只要没有更严格的政策拍下来,基本房价稳中有升是肯定的。有一些评论家说2018年前年后能有将近3成的涨幅,这个预测过于激进,事实是,限竞房拿地方面,特别是12月份拍的6宗限竞房用地,价格都越走越高,限竞房的本质作用是限价,如果政府的限价越来越高的话,限价本质就失去了意义。从两点意义讲1、需求持续保持 2、政策方面限竞房价格升高松动,明年北京整体房市上涨是可预见的。再回到春风的发展,春风离廊坊的开发区非常近,内含新亚研发、华为手机组装基地、东方大学城等等,道路均为双向6车道的宽敞道路,这仅仅是廊坊市的经济开发区,归辖河北区。十里春风所属的永乐店镇属于国家级经济开发区,且拿地规划已经非常明确,商业、住宅、产业、医疗都有规划建设,设想未来按照开发区的发展引进科研企业,永乐店镇的发展可类比亦庄,需要时间,但发展可观。北京范围内,3万以下的房源屈指可数,十里春风目前是其一。加上大环境的上升,归入北京正常房价内指日可待。
1月9日,北京市规划和自然资源委员会官网发布2019年第一次土地出让预申请公告,朝阳区孙河两住宅地块取消住宅销售限价。消息一出就震惊了整个北京地产圈,就此北京2019年的土地市场也正式拉开了帷幕。年前的土地市场并不平静,除了1月份的14宗地块之外,临近年前还有7宗土地即将拍卖。2019年的纯商品房地块会比限竞房多?从目前的挂地和拍地情况来看,还不好说。实际上去年全年限竞房的去化率并没有想象中的好,开发商的日子不好过,那么就会造成一个结果,开发商还愿不愿意冒风险去拿地。如果未来一段时间里土拍市场上流拍的土地增多,那么势必就需要对土地性质进行调整。不限价的土地就意味着产品有更多的可能性,开发商的选择性面更广。这样一来,现在很多限竞房项目、产品可能就会成为各自区域内的绝唱,比如孙河的低总价别墅。其实去年的时候也不全是限竞房土地出让,也是有不限价的商品房的,只不过地块偏远,没有这么惹人关注。客观来讲,今年春节之后将是2019年北京房地产市场的转折点,大多客户包括房地产开发和相关从业人员还是对未来的市场充满期待的,如果您是刚需置业,北京市场目前不会出现大涨大跌,所以有合适项目,尽管出手。居理新房,欢迎您来电咨询。
十里春风目前在售的价格2.8万/平左右,在建委拿到的预售证价格在3.75万/平左右,除了您,也有很多我们的客户在关注这个项目,心中也存疑项目的价格到底是不是会上涨。您可能存在的疑点1、河北廊坊大学城附近的放在均价才1.2万左右,十里春风离河北很近,价格卖2.8万真的值得吗?2、现在2.8万入手后,它的顶线在哪里?能涨到3万以上吗?为什么能涨。第一个问题,您对标的是河北的价格,河北现在的情况是什么呢?由于北京价格上涨外溢现象,价格虚高(需求量<供应量),加上政府限购,再购买河北的项目需要3年的当地纳税和社保,所以价格从高峰期的2.2~2.5万(2017年2月))降到了1.2万(2018年12月)左右,如果单分析河北省的走势,基本都懒腰斩,反倒是石家庄这样省会人多的城市价格相对较稳,这也是需求决定的。反观北京,均价的下降幅度在30%左右(从2017年3月到2018年6月),且一直保持在这样的均价水平半年之久。这主要归功于1、政策方面限竞房的推出2、北京本身大量的刚需需求支撑。拿十里春风的价格对比整个北京,北京均价基本都在3万及以上,春风价格就是在北京 低的范围中,这样作为对比,那么春风价格之于北京,就是价格的洼地,加上它本身属于北京的属性,可落户可上学,符合北京的性质,故而从全北京范围内,2.8万绝对是值得的。第二个问题,它还能涨起来吗?回答这个问题,就需要从整个北京的房价走势说起。毕竟大环境可以涨,小环境才能涨得起来。您关注房产的话也发现,17年3月以后价格回落,18年5月、6月降价一波后持续低迷,但是价格一直比较稳定,新房方面表现为,开发商特价房持续推出走量,但是特价幅度从年中到年末基本保持一致;二手房方面表现为二手房业主经历了5月一波回温后(二手房成交量  过18000套),调整价格和预期,但是6月以后与预期不符,降低了出售的紧迫度。二手房买家由于限竞房的推出,价格和二手房相当,产品比二手房好,但是地理位置普遍都在5环外难以用于出行的刚需需求,也僵持不下。 按照房地产周期,基本的预测是,只要没有更严格的政策拍下来,基本房价稳中有升是肯定的。有一些评论家说2018年前年后能有将近3成的涨幅,这个预测过于激进,事实是,限竞房拿地方面,特别是12月份拍的6宗限竞房用地,价格都越走越高,限竞房的本质作用是限价,如果政府的限价越来越高的话,限价本质就失去了意义。从两点意义讲1、需求持续保持 2、政策方面限竞房价格升高松动,明年北京整体房市上涨是可预见的。再回到春风的发展,春风离廊坊的开发区非常近,内含新亚研发、华为手机组装基地、东方大学城等等,道路均为双向6车道的宽敞道路,这仅仅是廊坊市的经济开发区,归辖河北区。十里春风所属的永乐店镇属于国家级经济开发区,且拿地规划已经非常明确,商业、住宅、产业、医疗都有规划建设,设想未来按照开发区的发展引进科研企业,永乐店镇的发展可类比亦庄,需要时间,但发展可观。北京范围内,3万以下的房源屈指可数,十里春风目前是其一。加上大环境的上升,归入北京正常房价内指日可待。
第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。
(一)长线来看,北京房价依然会上涨北京作为首都,是政治经济文化的中心,地位不可动摇。于房价而言影响其变化的主要因素无非是教育、交通、医疗、商业、产业,这几点紧密相连,很重要的一点就是产业问题,产业带来大量人口而创造了便捷的交通,紧随其后的就是教育、医疗、商业的建立。要想在城市化进程中持之以恒发展下去,人才的引进和流入是必不可少的,如此说来,对房屋的需求量就会持续稳定增长。从98年到18年的房价走势来看,三年-五年一个周期房价实有波动,但是整体趋势数据来看,房价却是上涨的,拿17年317政策前后举例,16年底房价飙升,317政策以后房价下压但比起16年前半年和15年房价,却还是高了两成。 (二)长期看人口、中期看金融、短期看政策长期看人口,其实就是供需关系,房子的供应量赶不上北京人口增长的速度,您可能会说现在政府在大力控制北京人口,进行人口疏散,这个现象会好转,那么我们拨开人口控制的面纱,好好看看北京的实际情况和政策的实际情况。1减少低端人口,驱散低端人口是主要目的,也是我们可以看到的表象,大兴着火事件、拆除违建事件等,清出去一大批人,而这批人大多都是来京打工,文化水平较低的人群。2引进高金尖人才,两点例子,第一是积分落户,学历越高,加分越多,第二是高学历高素质人才父母退休后挂靠户口,解决在父母身边养老尽孝问题3高校毕业生大部分选择去北京,北京是资源的中心,很多独角兽企业都在北京设立总部,主要有西二旗、上地、永丰的百度、阿里巴巴、京东、联想、小米等,这批人才带动了经济发展也造成了西北部房价贵住房和交通压力大的现象,而企业不减反增,逐步增加到东北望京、东南亦庄、西南总部基地,高精尖产业聚集,且不断涌入。另外,高等学府都在北京,好的医疗教育资源在北京,而吸引大量高考学子和医学类精英来北京聚集。4大北京,实现京津冀一体化,以交通来举例,之前建立的铁路都是长线铁路,到现在建立的都是短线的城际高铁,速度越来越快,希望北京内人口疏散出去,但是反而加速了天津和河北的人方便到北京。东京也同样做过这类人口疏散的动作,将人口外迁到卫星城,但并未有显著成效。 中期看金融,房地产在中国本来就不只是住的属性,既然叫商品房,就有流通性,有流通性就关乎经济金融。1.09年全球金融危机  中国政府40000亿救世,大部分流入房地产;今年央行三次降准,虽然意在拉动实体经济,不希望大批涌入房地产,但所谓实体经济全部依托于房子本身,大量配套建设完善了房产周边环境,以强有力的规划发展间接拉动房地产发展。2.经济增幅变缓,在贸易战影响的经济形势下,土地交易继续成为稳妥的经济拉动形式。 短期看政策,政策抑制房价上涨,但是从来没说过要助力房价下降。1.今年917公积金政策,实则公积金中心资金紧缺,没有那么大房贷能力,且对房产交易市场影响不大。2.目前限购限的非常严格,731“坚决遏制房价上涨”1031却对房产只字未提,主要原因是房价确实出现了下降趋势,政策已经奏效,次要原因则是第三季度经济增长过慢,当前经济运行稳中有变,经济下行压力变大,房地产依然作为国民的支柱产业。731提及去杠杆,而1031转为稳杠杆。

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