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中粮京西祥云在售的是哪些户型?

吕女士 500-700万预算 自住+投资 关注丰台、房山
楼盘咨询
2018-09-16 23:40

京西祥云一期在售115平三居和125平、145平四居,115平已经售罄,125平和145平所剩房源有限,整个项目属于科技带装修住宅,距离五环最近的初改类项目,适合初次改善的人群选择,均价6万左右。

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现在打算卖掉二手房子一共1400万,投资和改善用,在哪买房合适?

从投资角度上说,房屋价格受人口(从金钱上说即每平方公里人口密度,人均消费能力),趋势(人口单位年流失或增加比例),周边稳定要素(产业区,学校,商业中心,规划,公园)这三方面。如果您不考虑学校,海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰,而且整体板块因为开发较早,过去因为【学校】诱导,又赶上房价疯涨时期,海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区,当年高收入群体唯一聚集地,开发较早,配套当年还行,有不错的基础。但是【1】也因为开发早,房子老旧,部分房子已超过20年周期,银行不批贷款,二次购房者只能全款买,有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右,马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。【2】因为房屋价值下滑以及配套老旧,会引发大部分人群买房置换(是时间到了,过了一代人时间往往都会换房),海淀第一没有更多土地开发,置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性(学校,产业区都在外散,北京现在多点布局产业区,本地高收入人群是流散状态,新吸纳的高收入群体的潜力下降。【3】看衰的。同样的地段还有顺义,朝阳,投资是不建议考虑的。【4】新房其实就是没有入市的二手房,没有后续人群接纳,房屋从投资上说,价值会下降的。仅从投资分析。买房建议还是买新房,新区。在整个金融环境不放水,理智的需求导向为市场的环境下,房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线,一方面是银行贷款,另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中,只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下,不然过了20年都会换房。因为您是投资加改善,工作地点在北京西南方向,恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块(2012年起的规划就是北京豪宅区,通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造,只要优秀的高收入群体聚集成规模,那么传说的商业,学校一些所谓增值配套是自然而成的。)丽泽的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块,只要是品质不错,交通的时间距离丽泽商务区较近的,房价都不低。而且只要看地铁规划(现在不是看周边有没有地铁,而是看地铁有没有汇集)一般地铁汇集之处,有产业企业云集,往往就是人均人口密度高,消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套,就是高端宅。从投资上说,如果您考虑新房,【1】一定要买豪宅(原因简单说有二:[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一,他们房票有限,只能买最贵的保值,这也是为什么电话中跟您说1000万是北京能够投资的入门门槛。[2]未来人群需求其实不是要有房子,而是在有房基础上进行改善,120平以上,4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高,外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过政府的保障住房的暴增,房龄老旧而贬值。)只有高端住宅未来能够支撑所谓投资考虑。【2】地产如果投资不要从二手中介,售楼处销售那边判断房屋增值。这是低维度的营销层面,您会越看越乱。如果从地产开发商角度进行思考,反而是降维打击。地产投资有三大方向:便捷性,自然环境,人文环境。因为咱们是下游购房者,能改变的增值只有人文。因为在二手市场,只有居住人群的质量才会影响房价,前面那两项,是咱们不能改变的参考点:便捷性,自然环境能否吸引高收入群体?从这些点给你判断的楼盘,建议您考虑的楼盘是:1.金府大院2.天悦一号(但是物业有些勉强)3.泽信公馆4.京西祥云前两个是高端豪宅,后两个是高级改善。京西祥云泽信公馆有总价在800万以内房子。这是咱们目前1400万预算,能够在西南方向,考虑咱们上班,而且享受地区开发利好的房子。比较建议您看丰台,也是因为丰台是北京中心城六区当中唯一地区开发潜力较大的板块(就是以前实在太差了,只能先期通过地产开发进行升级,也是咱们作为住房投资的重要参考地之一,另一个是通州核心区那三条街道,但是距离咱们远,楼盘预算可能您得贷款)如果您希望自己预留几百万做别的投资,有性价比也不错的京西祥云,泽信公馆。但是泽信公馆品质和产品力稍次。新宫那边是【金府大院】【天悦一号】分别是泰禾和中粮在北京最顶级的项目之一。金府因为被政府压价了,现在8万每坪在售,今年6月份他们就提价到9.5-10万每坪,现在算是捡漏。另外,物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一:一般被开发商归于人文类,因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价,您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上,就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘,一定要选物业费贵的,这个对您房屋保值性来说有比较大优势。

北京十二区性价比高热卖的房子有哪些?

先生您好,我是居理新房的咨询师黄文,毕业于南昌大学,很高兴为您服务。傍晚的时候是接到您的咨询订单,备注您想知道城12区性价比比较高的楼盘。我很想给您都列出来,但性价比实际上是针对不同的人群而言的,所以很难定义。我这简单介绍下北京各区域的房价,然后挑几个典型列出来。然后您今晚和明天可以先查查。目前北京城六区的房价因为受限价政策影响,新批的新房都在8万以下,二手房则有到了十二三万,甚至更高的。但今年8月6号,城六区新开的三个楼盘:中国玺、昆仑域、金茂府,开盘价都打破了原有的8万限价,在9万5以上了。东西城......我略过。海淀区的房子相对较少,均价在7.5-19万之间,其价格更多的是由学校决定的。如果非选海淀,推荐金玉府。朝阳区房子不少,但更多的是大户型,动辄四五千万。孙河区域的景粼原著近期如果拿证价格不超过7.5万,是个很不错的选择。丰台是城六区中房价最低的一个区域,未来南苑机场会搬迁和且建立南奥森,性价比比较高的楼盘有天悦壹号、金府大院以及三个神盘:中国玺、昆仑域以及金茂府,当然后三个盘....资金够就可以考虑入手。近郊六区以通州房价最高,因为这边被化为了市政府中心,均价在6-7万左右,当然远些的比如北窑上桥和永乐店也有3.5-5万之间。性价比比较高的楼盘是首开万科翡翠四季。其次是门头沟,门头沟的因为平原仅占整个地区的1.5%,均价在5-6.9万左右。这个区域的楼盘比较同质化,品质相差不大,如果是我,主选西山燕庐和西山天璟。顺义和昌平按距离城区远近不等,昌平大概在4.5万到6万之间,昌平区的泰禾昌平拾景园以及翡翠公园相对来说都不错,尤其拾景园是17年的销冠级别的项目。顺义因为受新机场的辐射,以及别墅区聚群,均价在5万到7万不等,近一些的可以考虑后沙峪的阳光城檀悦。大兴区受益于南城计划以及首二机场,靠近城区的楼盘均价在6.5万到7.5万不等,六环外仍有4.5万均价的楼盘。绿地海珀云翡比较有争议,但我比较喜欢;还有就是华侨城和园、龙湖天琅。房山目前是整个北京的价格洼地,楼盘价格跨度也较大,从长沟均价2.2万的别墅,到长阳均价5.5万的科技住宅都有。我个人最推荐这个区域的京西祥云,但京西悦府和五和万科长阳天地性价比也不低。至于怀柔密云的远郊四区,也有一些新楼盘,价格普遍在3.5万以下。因为不是很熟,就不多说了。以上就是北京各区域的新房房价的目前情况。由于您备注18点后联系,我会在18点后选一个时间再联系您。这就不多打扰您了,祝您生活愉快。

三处楼盘如果用于投资,怎么分析选择?【京西祥云】【泽信公馆】【西山天璟】?

分别讲三处楼盘前,明确一点:咱们购置房产是用于投资。另一个点:忽视未来银行放水。如果放水,三个都会猛涨,您看心情买就行了。我们给您提供的参考是,在市场最艰难的时候,谁会坚挺,甚至被看做避险楼盘。前置的一些因素:地段地块的开发潜力。主要就是配套,还有规划。现有地块的成熟度。客群潜力稀缺因素。其中在这些楼盘对比中,地块的开发潜力,现有成熟度,还有稀缺因素是三处楼盘差异较大的。这个影响咱们投资时间的长短。或者说,楼盘适合适时出手还是长期保留以传家。但共同增值点都在于,看好西南丽泽-丰总-海淀的高端人群外散优势。主要分析共同点:客群如果【1】从客群广度上说,西山天璟占优(海淀,丽泽,丰总都能涉及)但是因为地区面积,无论商业产业,人群,容量有限。排除银行放水这个因素,房价未来会在一段时间内有瓶颈期,可能会在未来10年左右全部成熟了,在某个时间段内涨不上去。不过以其品质和配套资源(算是核心卖点),收藏价值较高,适合自用居家过日子。永远一直好出手。保值性高。【2】从客群质量上说,泽信占优(就在丰总,另外距离丽泽很近)但是因为片区过分成熟,有无地铁已经对房价影响不大,目前相比其他两处成本较高,相对利润少。以后房屋影响房屋价格的,品质和客群是关键因素,同时要看区域大环境。看丹因为历史包袱,区域配套相比陈旧,历史客群质量不高。更多的依赖或期望外来年轻人(就是富二代)接盘,周边新盘较少,比较寄期望于丽泽商业中心建设(否则富二代不来),不然金融规模优势小,容易形成产业区地产的通病(过多打工中产,高工资,低消费,还月供就够一壶,导致长期地段潜力大但价格起不来,明显临床症状就是租金高,房价低)。另外周边几乎没有绿化配套,自然景观缺失,不具备长期保有价值,是年轻人首选。投资必须注意流转性,该出手转让就得转让。不过近期因为产业区的规划,和近期人才涌入,还是是被市场看好的,中短期内保值高,好出手。(但是悄悄话:所说富二代,如果要是真有钱了也不会看上泽信位置,会直接要三环二环的了,客群还是高收入中产,和富裕阶层为主)【3】客群规模上说,京西祥云占优(人口聚集区)因为周边现在几乎是空白,一切都在建设中,比较需要想象力,不好明确说未来某个增值点,只能说有人来就有希望。这个地区规划上不是产业区,主要以生活居住作为核心要素,但是交通上往东北往西南(丽泽-丰总,长阳-良乡)两大核心都很近,配套不完善,但是地块多,资源集中布局,外加上永定河生态景观,具有投资的一切优秀基本面。就看能不能吸引人群过来。而且相关规划和初步的施工都已经开始,商业,产业,教育等基本面都在建设中,档次据说不低。房价低是优势之一。短期内会吸引大量东北片区高收入年轻人,改善类家庭入住,近期会明显推动房价上涨。因为景观的利好,自身的高端稀缺,长期价值也比较高。另外房山是被规划的承接大量被规划人群的集中地之一,产业布局五脏俱全,地理布局资源集中,也是北京比较被看好的投资地区之一。但是缺点:地理位置和目前交通问题,缺富二代,缺产业,缺钱,需要时间逐步填坑完善。如果短期居住可能会很疼。短期转让收益不高。接盘但是对与咱们中长期投资来说,这个几乎不算缺点。(毕竟有地,还有人主动来,位置也尚可,到哪都不远,现在还因为配套不好,还便宜。)整体大的布局有了,主要以后看房山自身产业区的造血能力。虽然京西祥云主力客群在于丰台,但是如果房山自身不强,会被客观的地理屏障(永定河)撕裂,反而会成为高收入边缘地区,房价涨幅速度较慢。额外说下:处在丰台-房山交汇处这也是京西祥云优点之一,占据两大核心点利好(不是虹吸区,因为距离近,是以生活居住,教育,商业,公园为主导,没有产业,反而是一个人口叠加区域)咱们对于祥云的利好基本面的分析不在于丰台如何,而是要看房山的良乡,通过大学城的核心带动,能不能起来。如果起来,第一是高收入人口的叠加因素,第二是自身房屋品质的稀缺,第三房屋单价和丰台有价差,这三个因素都会造成京西祥云的价值上升。

北京哪个地区房子有价值?

了解到您比较关注北京周边环境好,配套好,可以升值保值的项目,总价预算希望在600-700万。目前北京被看好的三大新城区域:丰台总部(西南三四环的辐射带,丽泽商务区的利好),未来科技城(国家级的产业区开发,资源集中程度比较高,靠近望京区域,豪宅区)环渤海总部基地(通州核心区区域之一,未来北京市政府钱袋子,配套规划最为完整,经济带叠加区域最集中的板块)给据您的需求在随着三个区域中分别被看好的项目丰总辐射带:京西祥云未来科技城:融尚未来,未来公元环渤海总部基地:台湖银河湾,翡翠四季

预算800万左右,在海淀工作,该怎么选房合适呢?

海淀区相对来说比较大,海淀的客户也有四个方向可以选择:1、对于部分对学区要求极高,或极其注重通勤时间的客户,我推荐考虑海淀本区,海淀本区的新房不多。品质稍好一些的楼盘总价都在1000万+了。所以如果是800万在海淀,二手房是更好的学案这。2、在中关村或上地西二旗的客户,完全可以向北考虑回龙观或昌平南邵区域。回龙观的优点是距离城区近,但房子倾向于刚需,推荐领秀慧谷和国风美唐;对于有改善需求的客户,可能南邵的泰禾昌平拾景园是最优选择。3、在公主坟或军博等地工作的客户,可向西选择门头沟和向南选择房山。先说房山,房山的优点就是价格低,小区环境好。此处重点推荐中粮的京西祥云。4、不少北京的客户认为房山偏远,此种情况,推荐考虑门头沟。不仅环境好,且进城无论地铁还是自驾都很方便。此处推荐绿城西山燕庐、以及中骏西山天璟。万科翡翠长安因总价900万+,暂不在此推荐序列。

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