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中粮天悦壹号这个项目怎么样啊?

史先生 800万左右预算 改善 关注丰台
楼盘咨询
2018-09-16 20:33

属于四环附近近乎绝迹的低价位新盘。项目本身是定位低密度轻奢社区,起价为1000万,是洋房与别墅同小区的项目,相对来说客群适应范围更广。一期二期主要推出126平、138平、150平户型,后期会推出别墅项目,届时房价又会提高一个档次,同时整个小区的人群素质也会相应提高。
这个区域的项目最大的优势在于:即将建成的首都第二机场被规划为世界上最大的空港,而此区域是中国的新国门所在地,未来发展潜力不可估量。目前为止,政府对此地的规划也非常明显,主要有以下利好:
1、交通方面:四轨交汇,4号线、19号线(2020年开通)、L5线(明确的远景规划线)、L6线(远景规划,预计2020年后)在新宫地铁站交汇,可以通过此站北至西城、海淀和昌平,西至丰台总部基地和闵庄,东至航天研究院、亦庄、次渠、豆各庄,而且无需换乘。在地面交通方面,此区域位于槐房西路上,由于京开高速分担大部分车流量,所以交通压力缓解不少;西侧1.8km是京开高速,可以快速的向内到达丽泽商圈、菜户营,向外到达首二机场;项目东侧有规划中的机场高速和南中轴路,到达市中心15km,到首二机场27km。
2、商业方面:北方6km达到丽泽商圈,近处向北500米有万达广场, 向南一站地铁站距离有荟聚中心、西红门宜家。未来周边还会建造自持商业街,便于业主的生活。
3、环境方面;项目周边被2200亩的国际足球小镇和槐新公园、世界花卉大观园、海子公园、南苑公园等十二处公园所环抱,此区域在整个四环,人口密度最低、绿化覆盖率最高,具备完美的居住舒适度。
4、教育方面:暂无非常有名的学校,但这也成为一个好处:伴随着周边人群消费能力的提高,此区域被政府规划出一块教育用地(具体未定哪所学校),预计会是东西城名校。
5、医疗方面:航天总部医院和规划中的天坛医院就在附近。但事实上,此区域到达东西城大型医院都很便利。
项目依然有一些不利因素,如下:
发展较晚,基础配套设施没有达到符合此楼盘价位客户的心理预期,再加上项目是毛坯交房,很难让一般客户接受。

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房价有没可能再降?现在单价都6万左右了,还有上涨的空间吗?

第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。

您好,请问我想购买300万以下的新房,有哪些可以推荐的?

您好,现在在北京市场上,300万以下的新房数量较少。比如通州的十里春风、房山的旭辉城,但其中要注意的是:如果想要在通州购买,不仅要求连续纳税或者缴纳社保60个月,而且要求其中三年在通州缴纳才可以。根据您这边的情况,您可以考虑房山的旭辉城。如果您这边对于商办项目也能接受,再加上您首付100-150万的预算,建议您也考虑房山长阳地铁站边上的【万科中央城】,此楼盘单价3万左右,面积有40平、60平、75平,最低的价格在110万左右。更多详情,晚上给您致电再和您详细说明,您如果有什么疑问也可以随时致电,我第一时间给您回复,祝您生活愉快

十里春风这个楼盘价格还能再涨吗?

十里春风目前在售的价格2.8万/平左右,在建委拿到的预售证价格在3.75万/平左右,除了您,也有很多我们的客户在关注这个项目,心中也存疑项目的价格到底是不是会上涨。您可能存在的疑点1、河北廊坊大学城附近的放在均价才1.2万左右,十里春风离河北很近,价格卖2.8万真的值得吗?2、现在2.8万入手后,它的顶线在哪里?能涨到3万以上吗?为什么能涨。第一个问题,您对标的是河北的价格,河北现在的情况是什么呢?由于北京价格上涨外溢现象,价格虚高(需求量<供应量),加上政府限购,再购买河北的项目需要3年的当地纳税和社保,所以价格从高峰期的2.2~2.5万(2017年2月))降到了1.2万(2018年12月)左右,如果单分析河北省的走势,基本都懒腰斩,反倒是石家庄这样省会人多的城市价格相对较稳,这也是需求决定的。反观北京,均价的下降幅度在30%左右(从2017年3月到2018年6月),且一直保持在这样的均价水平半年之久。这主要归功于1、政策方面限竞房的推出2、北京本身大量的刚需需求支撑。拿十里春风的价格对比整个北京,北京均价基本都在3万及以上,春风价格就是在北京低的范围中,这样作为对比,那么春风价格之于北京,就是价格的洼地,加上它本身属于北京的属性,可落户可上学,符合北京的性质,故而从全北京范围内,2.8万绝对是值得的。第二个问题,它还能涨起来吗?回答这个问题,就需要从整个北京的房价走势说起。毕竟大环境可以涨,小环境才能涨得起来。您关注房产的话也发现,17年3月以后价格回落,18年5月、6月降价一波后持续低迷,但是价格一直比较稳定,新房方面表现为,开发商特价房持续推出走量,但是特价幅度从年中到年末基本保持一致;二手房方面表现为二手房业主经历了5月一波回温后(二手房成交量过18000套),调整价格和预期,但是6月以后与预期不符,降低了出售的紧迫度。二手房买家由于限竞房的推出,价格和二手房相当,产品比二手房好,但是地理位置普遍都在5环外难以用于出行的刚需需求,也僵持不下。按照房地产周期,基本的预测是,只要没有更严格的政策拍下来,基本房价稳中有升是肯定的。有一些评论家说2018年前年后能有将近3成的涨幅,这个预测过于激进,事实是,限竞房拿地方面,特别是12月份拍的6宗限竞房用地,价格都越走越高,限竞房的本质作用是限价,如果政府的限价越来越高的话,限价本质就失去了意义。从两点意义讲1、需求持续保持2、政策方面限竞房价格升高松动,明年北京整体房市上涨是可预见的。再回到春风的发展,春风离廊坊的开发区非常近,内含新亚研发、华为手机组装基地、东方大学城等等,道路均为双向6车道的宽敞道路,这仅仅是廊坊市的经济开发区,归辖河北区。十里春风所属的永乐店镇属于国家级经济开发区,且拿地规划已经非常明确,商业、住宅、产业、医疗都有规划建设,设想未来按照开发区的发展引进科研企业,永乐店镇的发展可类比亦庄,需要时间,但发展可观。北京范围内,3万以下的房源屈指可数,十里春风目前是其一。加上大环境的上升,归入北京正常房价内指日可待。

十里春风为什么现在买合适?

刘先生,通州在15年之后就几乎不怎么批住宅用地了,十里春风的拿地时间是1993年,当时是一个工厂拿的,圈地融资,但并没有盖任何工厂。等到15年通州被划为行政副中心之后,市政府就决定要发展永乐店经济开发区,准备修建一条永开路,半小时直通通州市政府。所以K2作为通州最大的开发商,知道这个信息之后,立刻找到了当时的厂家,收购了这块地,并用8亿的资金把这块地转变成了新的住宅用地。这块地出来的时候,就如我们所知道的,周围没有任何竞品,是一片荒地,所以开发商不知道怎么定价合适,一开始预售证想批4.5万,后来批到了3.75万。结果是4个月卖出了80套,这个数量在北京可以算是中等水平了,但对于十里春风这个有4000户体量的楼盘来说,去化速度显然是不尽人意的。所以开发商调整了定价策略,但因为周围没有任何竞品,开发商试探性的调整到了现在2.6万的价格。后来正如我们所知,市场对这个价格反映很好,开盘本来只想推76套,后来完全不够,又加推90套,依旧卖完了,且加上之前没选上的当天再排60张,一度使得十里春风成为北京市场上的现象型楼盘。所以开发商再次调整定价策略,每一次新推,加价三万,直到恢复到预售证的3.75万的价格。所以现在我们还属于第一批吃螃蟹的人,不考虑市政规划,但从这个价差,每一平我们都能挣到1万多的差价。所以,我觉得这次真的是北京置业的最好机会

现在打算卖掉二手房子一共1400万,投资和改善用,在哪买房合适?

从投资角度上说,房屋价格受人口(从金钱上说即每平方公里人口密度,人均消费能力),趋势(人口单位年流失或增加比例),周边稳定要素(产业区,学校,商业中心,规划,公园)这三方面。如果您不考虑学校,海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰,而且整体板块因为开发较早,过去因为【学校】诱导,又赶上房价疯涨时期,海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区,当年高收入群体唯一聚集地,开发较早,配套当年还行,有不错的基础。但是【1】也因为开发早,房子老旧,部分房子已超过20年周期,银行不批贷款,二次购房者只能全款买,有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右,马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。【2】因为房屋价值下滑以及配套老旧,会引发大部分人群买房置换(是时间到了,过了一代人时间往往都会换房),海淀第一没有更多土地开发,置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性(学校,产业区都在外散,北京现在多点布局产业区,本地高收入人群是流散状态,新吸纳的高收入群体的潜力下降。【3】看衰的。同样的地段还有顺义,朝阳,投资是不建议考虑的。【4】新房其实就是没有入市的二手房,没有后续人群接纳,房屋从投资上说,价值会下降的。仅从投资分析。买房建议还是买新房,新区。在整个金融环境不放水,理智的需求导向为市场的环境下,房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线,一方面是银行贷款,另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中,只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下,不然过了20年都会换房。因为您是投资加改善,工作地点在北京西南方向,恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块(2012年起的规划就是北京豪宅区,通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造,只要优秀的高收入群体聚集成规模,那么传说的商业,学校一些所谓增值配套是自然而成的。)丽泽的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块,只要是品质不错,交通的时间距离丽泽商务区较近的,房价都不低。而且只要看地铁规划(现在不是看周边有没有地铁,而是看地铁有没有汇集)一般地铁汇集之处,有产业企业云集,往往就是人均人口密度高,消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套,就是高端宅。从投资上说,如果您考虑新房,【1】一定要买豪宅(原因简单说有二:[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一,他们房票有限,只能买最贵的保值,这也是为什么电话中跟您说1000万是北京能够投资的入门门槛。[2]未来人群需求其实不是要有房子,而是在有房基础上进行改善,120平以上,4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高,外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过政府的保障住房的暴增,房龄老旧而贬值。)只有高端住宅未来能够支撑所谓投资考虑。【2】地产如果投资不要从二手中介,售楼处销售那边判断房屋增值。这是低维度的营销层面,您会越看越乱。如果从地产开发商角度进行思考,反而是降维打击。地产投资有三大方向:便捷性,自然环境,人文环境。因为咱们是下游购房者,能改变的增值只有人文。因为在二手市场,只有居住人群的质量才会影响房价,前面那两项,是咱们不能改变的参考点:便捷性,自然环境能否吸引高收入群体?从这些点给你判断的楼盘,建议您考虑的楼盘是:1.金府大院2.天悦一号(但是物业有些勉强)3.泽信公馆4.京西祥云前两个是高端豪宅,后两个是高级改善。京西祥云泽信公馆有总价在800万以内房子。这是咱们目前1400万预算,能够在西南方向,考虑咱们上班,而且享受地区开发利好的房子。比较建议您看丰台,也是因为丰台是北京中心城六区当中唯一地区开发潜力较大的板块(就是以前实在太差了,只能先期通过地产开发进行升级,也是咱们作为住房投资的重要参考地之一,另一个是通州核心区那三条街道,但是距离咱们远,楼盘预算可能您得贷款)如果您希望自己预留几百万做别的投资,有性价比也不错的京西祥云,泽信公馆。但是泽信公馆品质和产品力稍次。新宫那边是【金府大院】【天悦一号】分别是泰禾和中粮在北京最顶级的项目之一。金府因为被政府压价了,现在8万每坪在售,今年6月份他们就提价到9.5-10万每坪,现在算是捡漏。另外,物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一:一般被开发商归于人文类,因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价,您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上,就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘,一定要选物业费贵的,这个对您房屋保值性来说有比较大优势。

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