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第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。
您好,以下是我帮您整理的北京房产投资的一些逻辑和思路,希望您能抽时间看一下,也希望能给您买房带来一定的方向。首先,作为房产投资,我们最关注的是未来房子的升值率和转手速度。在去年317限购之前,小面积的一居或是两居室都是投资客比较喜欢投资的户型,因为这类房子总价低,相对转手速度会比较快,这点在新房楼盘销售数据中会有比较明显的体现,一般楼盘开盘小面积的户型会很快售罄,大面积的户型销售周期会相对长很多。但是随着317新政后的一些政策变化,房产交易市场也发生了很大的转变,究其根本有以下原因:1、317新政规定,首套房首付提升到40%,二套房首付提升到80%(二套不但认房还认全国的贷款记录),这就意味着对很多刚需客来说,如果现在买一个小面积的一居或是两居,将来想做改善或是家里人口变多换房的压力会非常大,所以很多刚需客户首次置业也会尽量一步到位买一个三居或是四居。2、随着生活水平的提高,越来越多的人对居住品质的要求也变得越来越高,很多之前住老房子的客户做改善的时候也会对品质要求比较高,所以高品质大面积的住宅越来越受欢迎。3、据数据统计目前北京市面上的房子,90平米以下的住宅占比超过80%,加上现在共有产权房,限价房等政策房都要遵循70、90政策,也就是以后建的房子70%都是90平米以下的房子。而有小面积的小区注定没办法成为高品质的社区,因为居住的客户的层次相对会低一些。4、根据最近几年政府批地情况来看,纯大面积的改善住宅社区越来越少。综合以上才能印证为什么最近开盘的大面积高端楼盘基本都是日光盘或是月光盘。像最近开的亦庄金茂府,单价6.8万,总价900万起,开盘当天就售罄了。台湖的翡翠四季,128平起,小区主要是别墅,一个月售罄。南城丰台的金府大院和天悦壹号8万的毛坯房,总价1000万起,基本也是一个月售罄,目前下期房源都已经锁完。房山京西祥云上期房源售罄,下期房源还没开盘就基本锁完房。
您好,首先向您表达我由衷的感谢,感谢您对我的信任,对居理新房的咨询师工作的认可!本人必将本着客观的态度为您介绍合适的新房。咱们在考虑买房投资前一定要明白一个道理:买什么样的房子能升值,升值潜力有多大。中国房地产市场真正进入商业化时间是在1987年,发展至今已逾30载。这段时间里,房价跌跌涨涨牵动着每一位买房者的心,但总的来说,房价呈现出波段上升的趋势。在北京,房价市场亦是如此,而距今最大的一次涨幅开始在2015年,许多地区的房价翻倍的涨!后来国家不得已出台一系列政策抑制过热的北京房地产市场,最著名的就是2016年的“9.30政策”和2017年的“3.17新政”,至此北京房价进入平稳阶段。在北京,国家重点发展北边地区,许多产业园区都选择建立在北边,如中关村科技园、望京CBD、北七家未来科技城、孙河中央别墅区、昌平新城、沙河高教园区等,随着这些产业园区的建立,逐渐聚集了大量的人群,形成了回龙观、天通苑为代表的人口密集区,相应的也带来了高额的房价。时至今日,北五环的房价与南三环的房价也不逞多让:以清河为例,清河近期开盘的【强佑府学上院】单价8万,同时期的南三环的【首开住总熙悦安郡】售价也是8万。如果按照这种趋势来给北京房地产市场画个圈,应当将北五环和南三环划在同一圈上,越往北/南,房价递减。如果按照曾经“摊大饼”式发展北京,房价会严格按照“越远离市中心(天安门),房价越低”的“老规矩”定价北京房子。但是!事实上并非如此!在北边,六环外的南邵房价和回龙观的新房价格不逞多让(南邵在回龙观北12公里),比同环数的顺义(六环外)房价高出1万/平的差距(曾经的小户型【中海国际城】仅仅4.5万/平,南邵的【招商都会中心】5.5万/平);在东边,通州城区的二手房和四环到五环之间的同年代二手房价格差不多(两者相距14公里),而个别新政府附近的二手房甚至超过四环到五环的二手房价格;在南边,以大兴为主,房价远远超过同环数的房山,以大兴南海子附近为例,较低的房价已达6.7万/平,而房山最贵的房价也就5.7万(京西祥云)。在西边,六环外的门头沟的房价基本在6万以上,而五环内的石景山房价也才6.35万(房源较少,只有【中海寰宇天下】一个刚需项目)。说了这么多,就为了说明北京现在房价趋势:卫星城规划区起价快,待发展区起价慢。而咱们如果选择投资的话,最好选择卫星城规划区投资,能很好的借助国家政策的利好获得较高的投资回报率。现在规划的区域挺多的,比如北七家、昌平新城、通州核心区、通州台湖、大兴南海子、大兴黄村、房山长阳、良乡大学城、门头沟CSD等。每个区域适合不同价位的投资,而对于500万的投资,我建议考虑以下区域的楼盘:(以下是重点)昌平新城:【招商都会中心】,户型88平,均价5.3-5.5万/平,总价约490万通州台湖:【台湖银河湾】,户型为55(+4)平,均价7万/平,总价390万(注:没有通州购房资质可忽略)房山:【观山源墅】,户型为87平,均价4.3万/平,总价390万【京西悦府】,户型为96平、120平,均价3.8万/平,总价390万-440万;【五和万科长阳天地】,户型为95平,均价5.2万/平,总价520万起。每个楼盘的升值点不同,我另开一篇给您详细介绍。
台湖镇位于北京市东南部,五环和六环之间,北接通州新城,南接朝阳区,面积是81.3平方公里,外来人口8.7万人,京哈高速、京津高速和六环路交汇贯通。从2011年开始,小城镇综合排名一直是首位。而且台湖也是全市六个农村集体经营性建设用地改革试点之一,在集体建设用地的管理使用方面,具有独到的政策优势。我们集体经营性试点主要的产业发展方向,首先是将集体产业改造升级,力争在全市率先解决全镇所有农民的社会保障问题。其次,实现规划还绿,实现生态环境的巨大改善。最后是进一步规划城乡结合部,使城镇更像城镇,农村更像农村,满足城乡统筹发展的需要。  下面我来谈谈,台湖镇发展机遇和面临的优势与挑战。  十三五时期是我国经济协调发展与政治改革的重要时期,也是我们习总书记倡导中国梦全面启动和实施的关键阶段。习总书记提出两个百年,给我们台湖加快发展提供了动力和方向。国家推动一带一路战略、经济协同战略等一系列高瞻远瞩的重大布局,为台湖镇提供了千载难逢的历史机遇。同时台湖镇处于北京行政副中心的重要区域之内,具有良好的生态环境,有雄厚的经济基础,有宝贵的土地资源和区位优势,政通人和,各项改革应该说进展顺利,全镇处于创新、和谐、团结、奋进的经济爆发前期,天时地利人和,各种大事有利于全镇的提速。高品质发展,经济社会腾飞的窗口,已经为台湖敞开。  初步总结,我们认为有五大机遇:  一是经济协同发展机遇,这是通州区包括台湖镇面临的最大机遇,通过实施经济协同发展战略,台湖镇获得了更多的政治优势、社会资源和政府投资,台湖镇的轨道交通、高速公路、城市交通、城市绿化等重大项目获得了国家和北京市巨大的资金投入。台湖镇产业结构调整和战略转型有了更加强劲的政治驱动力。台湖镇通过产业调整、优化和改进高精尖项目,环境将更加优美,并且将实现产业转型和经济腾飞。同时,该战略为台湖也承接北京核心区和拓展区的外迁产业、企业与人才,提供了千载难逢的机遇。  二是北京行政副中心的机遇。北京市委市政府变迁通州区,给台湖镇带来了巨大的商机和产业的优化机遇。台湖镇依托北京市政府新办公区,将会承接首都文化中心疏解、市民休闲等功能,文化创意、休闲购物等将呈现爆发式增长,同时北京市高端人才也将聚集到台湖周边。  三是一带一路的战略机遇。国家推动一带一路战略,北京市是重要的参与城市,也是中蒙俄经济走廊的主要延伸,对接城市有着首都的区位优势与品牌优势,一带一路战略为台湖镇的国际文化交流和货币贸易互通,提供了巨大的想象空间,基于一带一路战略的国际化拓展环境中,台湖镇具有发展全球文化交流、京津冀文化聚集和国际文化创意中心建设的区位优势非常明显。  四是新型城镇化试点机遇。通州区是北京市唯一的国家级城镇化改革试点区县,台湖镇是核心事业镇,这为台湖镇推动城市面貌和投资优化提供了巨大的政策机会。同时城乡统筹的改革措施不断出台,城镇化水平的持续提升,为台湖的农业、工业和服务业的产业结构优化、产业升级和农民的增收、就业渠道增多,提供了新的机遇与渠道。  五是环球影城项目机遇。环球影城是国家重大项目,投资巨大,社会影响非常广泛,产业带动作用明显。台湖镇紧邻环球影城,具有海量的影视信息、国际明星、海量的观众,餐饮、住宿、商务交流等外溢,具有巨大的潜力。我们承接环球影城的项目,为企业发展、文化创意、高端商务、餐饮住宿、文化体验等提供了巨大的平台和资源。  还有六大优势:  一是较强的产业基础。经过十二五期间的改革与发展,我们形成了较好的产业基础,光电一体化产业基地,环渤海总部基地,和星湖科技园,形成了车联网、高端商务、企业总部基地等产业的错位发展,形成了台湖三位一体的产业格局。  二是有宝贵的土地资源。这几年我们有上千公顷的土地进行一级开发,可出让的建设面积已达到了千万平米,这里面都有准确数字,但是通州已经实施了史上最严厉的限购政策,对于通州区的可出让土地和建设面积,区里已经不让做大的宣传了。我们现在对这方面已经不太敢进行宣传了,而且过高的土地价格,实际上对一个区域的产业发展,是会带来负面的影响的。但是我可以跟大家说的是,我们可上市的土地资源占全市的将近15%,拥有这么多土地资源,是北京市其他乡镇所不具备的,也是未来全镇产业发展和项目引进的重要项目,预留了巨大的发展空间。  三是有优美的环境。2012年以来,新环城植树造林2.6万亩,同时严格按照城市工业标准,我们出资6.2亿元,建设了台湖公园、湿地公园等三个大型公园,面积达到五千亩。全镇高标准制定了全镇域的景观规划,森林系统、湿地系统、休假系统等为依托,把生态小镇的建设提高到很高的高度。  四是独特的区位优势。台湖镇位于北京市东南部,是在五环六环路之间,镇域和朝阳、亦庄相接壤,交通有京哈高速、京津高速、京沪高速和六环在我们镇域内贯通,京津城际铁路、地铁亦庄线在镇域通过,并且设有次渠等站点。前一段时间报道地铁出了马路了,就是报的亦庄线,检修厂在我们台湖镇域之内,在检修的时候,地铁冲出了轨道,但是报的是亦庄线,实际是在我们台湖区。  交通便利,区位优势独特,离北京核心区和拓展区距离很近。南北衔接北京的老城区和北京市新的行政区域,产业衔接,资源聚集和产业拓展的综合优势明显。台湖镇创新改革,在三五年之内,会追赶核心区域的经济发展速度。  五是我们拥有较好的文化基础。台湖镇文化氛围浓厚,北京国际图书城,在北京新闻之后的预报里面,图书城会在里面做一个广告。这个国际图书城是全国规模最大、品种最全的出版物会展所和全国第一大书城。还有台湖国画院是中国第三大画院,吸引了中央美术学院、中国美协副主席、天津画院等多名着名画家在此开设工作室,并开设了博士生、研究生班等课程。画院每年会开办多次大型展览,力图实现园区设施的环境艺术化、生产过程的艺术化、产品艺术化、人文艺术化,吸引了清华美院等近百名艺术家入驻园区。  还有国家大剧院舞美基地,这是为国家大剧院做舞美后台的排练的。建筑面积6万多平米,具有集剧目制作、合成排演、舞美设计、布景合成制作、演员住宿于一体的功能,与国内外艺术交流,为舞美人才培训提供了平台。将在国际范围内的文化交流产生重大影响力。当然我们现在在谈的是煤炭文工团,也将要落户台湖。我说的这些都是在咱们兰格加华项目附近,步行的话也就20多分钟,如果骑自行车,我们也在完善基础设施,也要建设公租自行车,骑车大概五六分钟左右,就可以到达这些舞美基地和艺术产业园。  为丰富群众的文化生活,我们新建了多项群众性文化设施,特别是我们为社区服务的文化体育场所,包括我们打造了台湖的文化艺术节等多项文化品牌。  六是我们很自豪的说我们有一个前瞻创新的干部队伍,我们台湖领导干部的意识很强,我们生态发展的理念已经提出,并且实施了很多年,我们提的是"生态小镇,活力台湖",生态台湖已经成为我们台湖镇一个重要的名片。同时各级领导干部主动学习、自我提高的氛围强,也是为我们十三五的快速发展提供了强大的干部人才的集成。  我们产业发展的现状和思路:  一是产业发展现状。目前台湖镇拥有环渤海高端总部基地等三大园区,环渤海高端总部基地,打造宜居宜乐宜业的高端新城。光基地总部基地,星湖科技园大力发展中小企业总部,打造产城一体、生态宜居的特色生态小镇。三大园区通过资源整合,错位协同发展,共同形成了台湖三位一体的产业格局。  比较细的介绍一下环渤海高端总部基地,位于我们正南,用地规模17平方公里,距离天安门20公里,距首都第二机场22公里,乘坐京津城际铁路到滨海新区也就20分钟。总部基地轨道交通发达,镇域内有四大轨道交通,以及地铁S6、17号线,总部基地已经纳入中关村国家自主创新示范区,依托京津冀一体化的国际战略规划,以高端企业总部为目标,目前已经达成战略协议14个,形成了以上海合作组织活动中心等为代表的现代图书业,以车联网SAP智慧城市中心的战略新产业,产业结构逐渐清晰。  二是光机电一体化产业基地,于镇西南侧,园区在2001年7月23日经市政府批准成立,2006年1月纳入到中关村示范区,可享受国家级经济技术开发和国家级高新技术产业园区的双重优惠政策,2010年成为通州区首个突破百亿元产值、十亿元税收的园区。经过多年的发展,形成了以李宁等为代表的大型企业总部,以比亚迪为代表的现代制造业,形成了现代制造业和总部经济共同支撑的产业结构。  三是星湖科技园,就是我们经略天则这个项目所在的园区,位于我们镇的北部,用地规模6.18平方公里,是北京市首批新型工业化示范基地和经济技术开发区,经过多年的发展,星湖科技园形成了以新华联总部、兰格加华产业园为代表的中小企业总部集聚。为了积极对接环球影城,2014年我们委托华格莱斯进行研究,明确将创意设计产业作为未来的主要发展方向。  接下来我们谈谈产业发展思路。  台湖镇未来总体目标是建设环境、产业、管理、法制、宜居五位一体的生态台湖,总体的战略定位是重点发展文化创意和现代服务业。具体细分的是五大园区:    一个是工业设计与智能制造产业,以光机电产业基地为载体,以现有的骨干企业为依托,按照产业限制和准入目录要求,通过传统产业的转型升级,技术研发与引进,以及新技术、新项目的投产,推动了产业价值链为基础的工业设计与智能制造产业集聚和产业基地。  二是特色总部基地,以环渤海总部基地为载体,培育和扶持入园企业总部,积极承接北京三环以内的已有的全球企业总部,海外国际组织总部,国外大型企业集团总部,积极招商和总部对接,引进北京初中级教育资源和三甲医院等等,企业集团和国际组织,知名医疗机构等的总部基地。  三是文化创意产业,以四大公园和设施农业为载体,以星湖科技园为辐射园,结合工业大院试点改造,抓住北京二环内文化、旅游企业功能疏解的机遇,对接国际国内文化创意投资机构等办公外迁和业务转移,引进图书发行、影视制作、文艺表演、图书馆、动漫设计、文化展览、文化投资、国际文化交流等重点产业,知名企业和重点项目。吸引和积聚国内外文化创意产业,潜力企业和文化投资机构,逐步形成国内着名的文化创意产业集聚区。  四是智慧城市和互联网+产业,以环渤海产业基地为载体,以现有车联网智慧园区为载体,以重点引进和培育新兴产业为主,运用互联网+的思维和管理手段,延伸智慧城市的产业价值链,培育重点企业和骨干企业,不断强化互联网+的产业的资源集聚和产业带动,构建中国最具品牌影响力和产业带动力的智慧城市,与互联网+产业示范园。  五是生态休闲与现代服务业。无台湖镇生态环境、设施农业、特色种植和星湖科技园为载体,培育和吸引生态文明,节能减排、休闲养生、智慧医疗等重点项目,吸引京津冀乃至全国海外机构前来投资、旅游、考察体验和休闲。评估和投资建设与环球影城、北京行政副中心功能相配套的高端商务专业会展等产业集聚,构建国内一流的生态休闲与现代服务业集聚区。