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第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。第二个是单价6万后的上涨空间问题。这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。
十里春风目前在售的价格2.8万/平左右,在建委拿到的预售证价格在3.75万/平左右,除了您,也有很多我们的客户在关注这个项目,心中也存疑项目的价格到底是不是会上涨。您可能存在的疑点1、河北廊坊大学城附近的放在均价才1.2万左右,十里春风离河北很近,价格卖2.8万真的值得吗?2、现在2.8万入手后,它的顶线在哪里?能涨到3万以上吗?为什么能涨。第一个问题,您对标的是河北的价格,河北现在的情况是什么呢?由于北京价格上涨外溢现象,价格虚高(需求量<供应量),加上政府限购,再购买河北的项目需要3年的当地纳税和社保,所以价格从高峰期的2.2~2.5万(2017年2月))降到了1.2万(2018年12月)左右,如果单分析河北省的走势,基本都懒腰斩,反倒是石家庄这样省会人多的城市价格相对较稳,这也是需求决定的。反观北京,均价的下降幅度在30%左右(从2017年3月到2018年6月),且一直保持在这样的均价水平半年之久。这主要归功于1、政策方面限竞房的推出2、北京本身大量的刚需需求支撑。拿十里春风的价格对比整个北京,北京均价基本都在3万及以上,春风价格就是在北京 低的范围中,这样作为对比,那么春风价格之于北京,就是价格的洼地,加上它本身属于北京的属性,可落户可上学,符合北京的性质,故而从全北京范围内,2.8万绝对是值得的。第二个问题,它还能涨起来吗?回答这个问题,就需要从整个北京的房价走势说起。毕竟大环境可以涨,小环境才能涨得起来。您关注房产的话也发现,17年3月以后价格回落,18年5月、6月降价一波后持续低迷,但是价格一直比较稳定,新房方面表现为,开发商特价房持续推出走量,但是特价幅度从年中到年末基本保持一致;二手房方面表现为二手房业主经历了5月一波回温后(二手房成交量  过18000套),调整价格和预期,但是6月以后与预期不符,降低了出售的紧迫度。二手房买家由于限竞房的推出,价格和二手房相当,产品比二手房好,但是地理位置普遍都在5环外难以用于出行的刚需需求,也僵持不下。 按照房地产周期,基本的预测是,只要没有更严格的政策拍下来,基本房价稳中有升是肯定的。有一些评论家说2018年前年后能有将近3成的涨幅,这个预测过于激进,事实是,限竞房拿地方面,特别是12月份拍的6宗限竞房用地,价格都越走越高,限竞房的本质作用是限价,如果政府的限价越来越高的话,限价本质就失去了意义。从两点意义讲1、需求持续保持 2、政策方面限竞房价格升高松动,明年北京整体房市上涨是可预见的。再回到春风的发展,春风离廊坊的开发区非常近,内含新亚研发、华为手机组装基地、东方大学城等等,道路均为双向6车道的宽敞道路,这仅仅是廊坊市的经济开发区,归辖河北区。十里春风所属的永乐店镇属于国家级经济开发区,且拿地规划已经非常明确,商业、住宅、产业、医疗都有规划建设,设想未来按照开发区的发展引进科研企业,永乐店镇的发展可类比亦庄,需要时间,但发展可观。北京范围内,3万以下的房源屈指可数,十里春风目前是其一。加上大环境的上升,归入北京正常房价内指日可待。
邹女士您好,目前在北京购买住宅的首付比例跟购房者的资质情况以及所购房源的基本情况都有关系。如果是购置首套房,普宅的首付比例是35%,非普宅的首付比例是40%;如果是二套,普宅的首付比例是60%,二套是80%。首二套判定标准:认房又认贷,认北京的房子和全国范围内的贷款记录。如果北京无房并且在全国范围内都没有过房贷记录,在北京购房算首套,不满足其中一项,都算二套。以下是普宅和非普宅的判定标准北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下:1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际销售价格确定;3、实际销售价格原则上应当低于国家规定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中,所在区域住房平均交易单价或套总价,按照全市住房平均交易单价或者套总价,结合区域调整系数确定。根据2014年调整的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。满足以上所有限定条件的房源可以认定为普宅,不符合其中一项的都算作非普宅。就北京目前的房产形势来看,大部分的房源都是非普宅。根据刚才与您的通话,了解到您孩子目前无房无贷,如果要在北京购房,是算首套的,首付比例40%或35%。
2017年3月17日  北京住建委发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》北京市住建委发布通知,对差别化信贷政策做了进一步完善,要求企业购买商品住房需满3年方可上市交易,且交易对象为个人的需要符合限购资质;家庭名下无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录,购买普宅首付不低于35%,非普宅首付不低于40%,家庭名下已有1套住房,以及无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普宅首付款比例不低于60%,非普宅比例不低于80%;暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。 普通住宅与非普通住宅的区别:       1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0); (除高档别墅外,平常的居民楼一般都在1.0,这条基本可以不用考虑)  2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅,你要再买套141平的,这套就是非普通住宅)  3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定,比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平,而你买的房子合同单价是13000一平,这就是非普通住宅了。)  普通住宅和非普通住宅的区别以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。    环线                                  单价                                             总价                                     (元/平方米)                              (万元/套)   5环内                                39600                                            468    5-6环                              31680                                             374.4    6环外                               23760                                            280.8
一看:楼盘销售价格和沙盘体现楼盘品质是否平衡  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者注意了!因为沙盘制作成本是比较高,一个高档楼盘沙盘要花掉几十万制作费用,这说明了沙盘制作质量与楼盘品质是存在某种关联性。  二看:沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例  按照我国工商行政管理机关要求,开发商多少模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定为了说明是:沙盘模型仅供参考。  看沙盘比例尺寸,除了要确定沙盘是否多少实际规划比例制作外,还要按多少尺寸算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。  三看:小区整体规划  沙盘是小区缩影,在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观多少是否协调、内交通分布是否合理、公共设施分布是否人性化、小区与周边环境关系等都一目了然,这些对以后都是多少影响很大,也是购房者在不同楼盘之多少较时应考虑关键因素。  四看:开盘区域及楼栋朝向  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买楼栋及其周边情况。楼栋朝向决定了房屋采光、通风、窗外景观等,也是选房衡量标准。  五看:楼间距  楼间距窄会影响视野,影响采光和通风,影响私密性,所以看好楼间距大多少重要。现实生活中,有不少沙盘是放大楼多少距,夸大楼间距是开发商一种促销手段。一般情况下,人在15米多少就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层多少楼间距应当大于24米。  知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘多少出来楼间距与多少楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋高度与间距,两者比例控制在1:1比较合适。  六看:绿地  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高假象。一定要问清楚沙盘上绿化建设与实际是否一致,有必要,具体绿化面积、分布等一定要写入合同。  七看:内交通  小区内交通分为人车分流和人车混行这两类,内交通合理性对于居住安全和环境静谧性是比较关键,这也是在看房中容易多少问题。购房者要询问一下小区在多少通上有什么措施,如何规划小区内车行、人流等。  八看:公共设施具体位置  为了美观,沙盘中常多少把小区内变电站、垃圾箱、化粪池、多少房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。  所以看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施具体位置、高度及与楼栋之间距离,尤其是打算考虑低层住宅购房者,因为看多少模型是俯视,而实际多少平视这些公共设施,会多少因过高或过近影响窗前景观情况。  九看:小区内不明确建筑物  沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成透明小方块,它们可能是小区内公共设施,也可能是待规划中建筑物。这些不明建筑物,可能多少来某一天变成现实时候,给居住生多少来负面影响,比如承诺是带规划绿地实际成为了一座高楼。  十看:周边  根据我国相关法律规定:开发商对沙盘模型内多少楼盘内具体情多少读是有效,楼多少则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外多少有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开多少不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。

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